Oda Başkanımız Rabia Ülkü Uçar'ın Bölge Gazetesi Haber Muhabiri Yener Ekinci'yle Yapmış Olduğu Röportaj
ODA BAŞKANIMIZ RABİA ÜLKÜ UÇAR'IN BÖLGE GAZETESİ HABER MUHABİRİ YENER EKİNCİ'YLE YAPMIŞ OLDUĞU RÖPORTAJ
BÖLGE - Adana Emlakçılar Esnaf Odası’nın geçen ay gerçekleşen Olağan Genel Kurulu’nda güven tazeleyen tecrübeli Başkan Rabia Ülkü Uçar, yeni dönemde de ‘Çantacı’ tabir edilen kayıt dışı emlakçılara karşı verdikleri mücadeleyi kararlılıkla sürdüreceklerini dile getirdi. Başkan Uçar, sektörle alakalı yenilikler hakkında bilgi verirken, yaşadıkları sorunlar ve talepleri hakkında sorularımız yanıtladı.
Rabia Ülkü Uçar kimdir?
Rabia Ülkü Uçar, özel ve kamu sektörlerinde çeşitli görevlerde bulunmuş, kamuda öğretmenlik yaptığı sırada, 1996 tarihinde istifa ederek emlak sektörüne gayrimenkul danışmanı olarak adım atmıştır. Bununla beraber, 1986 yılında kurulan Adana Emlakçılar Derneği’nin yönetim kadrosunda 1996-2001 yılları arasında çeşitli görevlerde yer almıştır. Girişimci kimliği ile 2001 yılında emlakçı esnafını tek çatı altında toplayan ve kamuda söz sahibi olmasını sağlayan Adana Tüm Emlakçılar Esnaf Odası’nın kuruluş aşamasında kurucu üyeler arasında yer alan Uçar, müteşebbis heyet içerisinde de görev alarak etkin rol oynamıştır. 2001 yılında, Yönetim Kurulu Üyeliğine seçildiği Adana Tüm Emlakçılar Esnaf Odası’nda 2002-2010 yılları arasında Başkanvekilliği görevini yapan, 28 Şubat 2010 yılında genel kurul üyelerinin güvenoyunu alarak başkanlığına seçilen Uçar, bu görevini halen başarıyla sürdürmektedir. Uçar, ayrıca kamu yararına faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşlarında gönüllü katılımcı olarak destek vermektedir.
Pilot bölge olarak Sivas ve Kocaeli’nde uygulanmaya başlanan web-tapu sistemi hakkında biraz bilgi verebilir misiniz?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hayata geçirilen web-tapu sistemi sayesinde vatandaşlar taşınmazlarını internet üzerinden yönetebilecek, emlakçılara güvenli bir biçimde tapu bilgisi görüntüleme ve tapu dairesine başvuru yetkisi verebilecektir. Emlakçılar, web-tapu sistemine kademeli olarak dahil edilecektir. Ayrıca, vatandaşlar taşınmazlarıyla ilgili işlemleri e-devlet üzerinden yapılabilecektir. Bu uygulamada kimlik doğrulama sistemi kullanılacaktır. Vatandaşlar, bu sayede taşınmazlarına ait bütün bilgileri elektronik ortamda güvenli bir şekilde görebilecektir. Devir işlemleri öncesinde tapu sahipleri tapu müdürlüklerine gitmeden başvurularını web-tapu sistemi üzerinden yaparak işlem sürecini başlatabilecekleri gibi, aynı zamanda emlakçılara da güvenli bir biçimde tapu bilgisi görüntüleme ve tapu dairesine başvuru yetkisi verebilecek veya bu yetkiyi kaldırabilecektir. Hayata geçirilen yeni uygulamayla emlakçılar kendilerine verilen yetki doğrultusunda internet üzerinden elektronik ortamda tapu evraklarının girişini gerçekleştirip e-mail üzerinden anlaşma yaparak tüm evrakları bildirebilecektir. Bu işlemlerin ardından satıcı ve alıcılar sadece devir işlemi için tapu müdürlüklerine imzaya gidecek. Vatandaşlar, sahtecilik işlemlerine karşı aynı zamanda web-tapu ile bizzat tapu müdürlüklerine gitmeden taşınmazlarına işlem yapılmamasına yönelik beyanda bulunabilecek veya kaldırabilecek. Tapu sahipleri söz konusu sistem üzerinden yapacağı işlemlerin her aşamasında SMS ile bilgilendirilecek. Daha önceleri, herhangi bir tapu devrinde günler ya da haftalar sonrasına randevu alınabiliyordu. Bu da ilgili herkesin elini kolunu bağlıyordu. Şimdi uyulamaya konulan web tapu sistemiyle randevu saatinde gidiyorsunuz ve dakikalar içinde işleminiz tamamlanıyor. Yeni uygulamayla hem zaman kaybı önleniyor, hem de olası sahtekarlıkların önüne geçiliyor. Artık hem vatandaşın işi kolaylaşacak, hem tapu müdürlüklerinin iş yükü azalacak, hem de kaçak ve kayıt dışı çalışan emlakçılar işlem yapamayacaklardır
Türkiye’de her önüne gelen emlakçılık yapabiliyor. Bu mesleğe sahip olmak bu kadar basit mi?
Vergi levhasını, açma ruhsatını alan ve oda kaydı yaptıran herkes emlakçılık yapabiliyor. Tabi ki kurs belgesi alma şartı da var. Fakat şu an bizim uğraştığımız bir yasa çalışması var. Yasa çıktıktan sonra her önüne gelen emlak ofisi açamayacak. Bu yasa neler getiriyor? 4 yıllık üniversite ya da 2 yıllık ilgili meslek yüksek okulu emlak bölümünden mezun olup, yine odamızın vermiş olduğu kurs belgesiyle mesleğe adım atılabilecek. Bu arada 3 ay teorik, 3 ay da pratik olmak üzere 6 aylık staj süresini de unutmayalım. Yasadan sonra emlak ofisi açanlara 50 bin ila 200 bin lira arası değişen rakamlarda para cezası uygulanacak. Aynı zamanda bu işi usulsüz yapanlara 6 ay ila 2 yıl arası hapis cezası verilecek. Bunların hepsi yasa metnimizde var. Çok ciddi yaptırımlar ve cezalar gelecek. Şu an, prosedürleri yerine getirenler ofis açabiliyorlar ama yasadan sonra her önüne gelen emlak ofisi açamayacak. Biz yasanın 2018 yılında çıkacağına dair umutluyuz. Bu konuda çok ciddi çalışmalarımız var. Sadece Adana olarak değil Türkiye geneli oda başkanlarımızla tek bir yasa metni üzerinde çalışıyoruz ve sık sık bakanlarımızın kapısını aşındırıyoruz. En büyük şansızlığımız, çalışmalarda çok ciddi yol kat etmişken 15 Temmuz olaylarının meydana gelmesi oldu. Ardından olağan üstü hal durumu da çalışmaları sekteye uğrattı. Şu anda devletimizin çok öncelikli sorunları var. Devletimizin, vatanımızın birliği ve bütünlüğü her şeyin önüne geçiyor. Biz de bu konuda sonuna kadar devletimizin yanındayız.
Yasa geçtiğinde mevcut emlakçılar da üniversite bitirmek zorunda kalacak mı?
Bir kereye mahsus odamız veya ticaret odasına kayıtlı meslektaşlarımız yasadan etkilenmeyecek. Şu an mevcut olarak bu işi yapan ilkokul mezununu düşünsek, 30 yıllık tecrübesini gözardı edemeyiz. Biz bile bir çok şeyi bu kişilere sorup öğreniyoruz. İlkokul, ortaokul mezunu olabilir ama kendisini tapu mevzuatı konusunda çok iyi yetiştirmiştir. Bunların yasadan mağdur olmaması için yasa metnine gerekli şartları yerleştirdik.
Adana’da şu an kaç emlakçı var?
Kentte faaliyet gösteren odamıza kayıtlı 360 emlakçı mevcut. Ticaret Odası’na kayıtlı 280 emlakçı bulunuyor. Tespitlerimize göre, kayıt dışı 200 işletme faaliyet gösteriyor. Bunların vergi numarası var ancak odaya kayıtlı değiller. Bunlarla ilgili gerekli çalışmaları yapıyoruz. Asıl en büyük sıkıntımız ayaklı emlakçılarla. Bu sorun Adana için neyse Ankara, Mersin İstanbul için de ciddi bir yaradır. Kapıcı emlakçı oldu. Bir bakıyorsunuz devlet memuru çantasını almış emlakçılık yapıyor. Taksici emlakçılık yapıyor.
Kayıt dışı emlakçılıklarla çalışmanın ne gibi riskleri var ve bunları nereye ihbar etmeliyiz?
Direkt bize ihbar edebilirler. Biz bu ihbarları değerlendiriyoruz ve gerekli yerlere şikayetleri iletiyoruz. Bu ihbarlar sonucunda maddi cezalar alanlar, cezaevinde yatanlar da oldu. Vatandaşı, kendilerini emlakçı gibi tanıtarak dolandıranlar oluyor. Sadece internet ilanı veriyorlar, yerleri belli değil, dolayısıyla aldıkları kaparolarla sırra kadem basıyorlar. Bu konularda internetteki ilanlar da sorgulanmalı. Bu ilanlar gerçek mi? Fotoğraflarda gördüğünüz evler gerçekten satılık mı, kiralık mı? Dolandırıcılar farklı ilanlardaki fotoğrafları alarak sahte ilanlar verebiliyor. Bu ilanlar çok dikkatli incelenmeli. Dolandırıldığınızı anladığınızda iş işten geçebilir. Bu tür olayların önüne geçmek, vatandaşı bilinçlendirmek adına diyoruz ki; Emlakçılar Odası’na kayıtlı kişilerden alışveriş yapın! En azından odaya kayıtlı kişilerden alışveriş yaptıklarında bir sorun yaşarlarsa hukuki yaptırımda bulunmak, şikayet etmek için karşılarında bizi bulabiliyorlar. Biz üyelerimize “Neden vatandaşı mağdur ettiniz?” diye sorabiliyor, sorunu çözebiliyoruz.
Adana’da ki emlak fiyatları sizce neden bu kadar yüksek?
İmarın kapalı olması en büyük etken. İstanbul’u baz alacak olursak yüksek arsa fiyatlarının yanı sıra 1 milyon liranın üzerinde daireler olduğunu görüyoruz. Şu an Adana’da da 1 milyon liranın üstünde daireler satılıyor. Villalara bakarsanız 2 milyon lira civarını buluyor. Adana bu fiyatları kaldıracak güçte değil. Adana aşırı zenginlerin değil, orta halli insanların yaşadığı bir yer. Geçmiş dönemlerde Adana’da çok zengin insanlar varmış ama artık sanayi, üretim ve tarım bitti. İşsizlikte ilkleri çekiyoruz. Bu çok üzücü bir durum. Adana eskiden çok yoğun göç alan bir bölgeydi. Şimdi göç veren bir yer haline geldi. Bundaki en temel sebep Suriye’den gelen niteliksiz insanların Adana’ya yerleşmeleri... Çocukları ışıklarda para isterken gördüğümüzde içimiz sızlıyor. Benim de bir evladım var, bende bir anneyim. O çocukları kendi çocuğum yerine koyuyorum ve o halde görünce üzülüyorum. Bu tür şeyler Adana’ya yatırımın gelmesine engel oluyor. Niteliksiz bir göç var ama istatistiklere bakınca bankalardaki en büyük mevduatın Adana’da olduğu görünüyor. Tabi biz o mevduatların bankada değil de üretimde olmasını isterdik. Fabrikalar, sanayi tesisleri açılsın, üretime yönelik kullanılsın isterdik ama insanlar maalesef yatırımdan kaçıyorlar. Her şeye rağmen en makul oranda alımımıza, satımımıza devam ediyoruz. Paramızı bankaya koyalım, bir kenarda bekleyelim yapmayacağız. Bütün yatırımcılarımıza, vatandaşlarımıza diyoruz ki; Gelin piyasaya bir canlılık katılsın
Konut fiyatları yüksek olunca işyerlerini konuta dönüştürüp daha cazip fiyat üzerinden satıyorlar, bunun cezası var mı? Bu tür yerleri satın almak isteyen vatandaşlara ne söyleyebilirsiniz?
Zamanında yapılmış olan binaların altında köhne işyerleri var. Yeri ve konumu bakımından işyeri olmaya da müsait değil. Hatta depo niyetine kullanmaya bile elverişi bulunmuyor. Emlakçı arkadaşlar onları daire şekline getirip satıyorlar. Apartman izin verdikten sonra herhangi bir sıkıntı yok. Yalnız orda şöyle bir durum var; Elektrik ve suyu işyeri olarak ödüyorlar. Yani vatandaş orayı konut olarak alıyor ama konut kredisi çekemiyor. Elektrik ve suyunu da işyeri olarak yüksek fiyattan satın alıyor. Bu tip yerleri satın alanlar iyi bilmelidir ki; oralara konut tapusu asla alamazlar. Ancak apartman kentsel dönüşüme giderse ancak o zaman orası meskene çevrilebilir.
İnsanlar emlakçı aracılığıyla ev alırken, ev sahibiyle gizlice anlaşıp emlakçıyı aradan çıkarabiliyorlar. Emlakçıların almış olduğu komisyon fazla mı?
Bu durumun yaşanmaması için özellikle sözleşmesiz çalışmaması doğrultusunda emlakçı arkadaşlarımızı uyarıyoruz. Alım satımda mutlaka sözleşme yapılmalı. Sözleşme yaptıkları zaman komisyon hakkımız neyse her iki taraf da onu ödemek zorunda. Bu durumda herhangi bir mahkeme olduğu zaman arkadaşımız kazanır. Yüzde 3 komisyon biraz fazla gibi görünebiliyor. Bakanımızın bir açıklaması vardı. Türkiye genelindeki emlakçı komisyonlarında tek fiyat uygulaması yapılacak. Bu da yüzde 2 artı KDV olacak. Türkiye genelinde uygulama bu olacak ve dışına çıkılmayacak. Tabi ki bu nedir? Uygulama hayata geçtiğinde, harçların da düşmesiyle birlikte maliye kazanacak. Satışlarda gerçek bedeller gösterilecek. Emlakçı gerçek bedel üzerinden yüzde 2 kazanacak, faturasını, gelir vergisini ödeyecek. Birbirine bağlantılı olarak herkes kazanmış olacak. Her şey yasal ve net rakamlar üzerinden yapılacak. Bizim de istediğimiz bu. Kimsenin hakkı yenmesin, satışlar yapılsın, harçlar düşsün, emlakçı da komisyonunu alsın, devlet de değerinden emlak vergisini alsın. Yani bunlar önümüzdeki süreç içerisinde konuşulacak konular. Türkiye geneli tek bir uygulama düzenleme şeklinde geçerse o zaman kimse itiraz edemez herkes üzerine düşeni ödeyecek. Şimdi çoğu vatandaş diyor ki ‘Siz ne yaptınız da bu parayı aldınız?’ Emlakçı arkadaşımız o gayrimenkulü buluyor, sizin için mal sahibiyle pazarlık yapıyor yani rakamı alıcının rakamına çekmek için her türlü mal sahibini ikna etme yoluna gidiyor. Bu konuda günlerce arayışa giriyor, alıcı geldiğinde belki ona onlarca daire gösteriyor, telefonunu kullanıyor, arabasını kullanıyor. Bunun dışında iş yeri var, iş yeri gideri, eleman gideri, elektrik, su gideri var. Yani emlakçı aldığı o komisyonla hayatına devam ediyor, geçimini sağlıyor. Emlakçı arkadaşımızın aldığı para sonuna kadar hak ettiği paradır. Çok enderdir bir müşteri gelmiştir, ilk gördüğü evi beğenmiştir. Ben oda başkanlığının yanı sıra kendi emlak ofisimde de çalışıyorum. Yani oradan sektörün sıkıntılarını çok iyi biliyorum. Çünkü aktif olarak da emlakçılık yapıyorum. Bir müşterinin gelip gördüğü ilk evi beğenip aldığı görülmemiştir. Mutlaka 8-10 ev gezdirirsiniz, alıcı ondan sonra karar verir, ‘Tamam ben bu evi alacağım’ der. Döner dolaşır alıcı ile satıcı arasındaki rakamı belirleriz. Bu kez komisyona sıra gelir, 100 binlerce lira paralar verilir, emlakçıya verilecek 3 bin 5 bin lirada tıkanırız. Ama emin olun bu parayı emlakçı arkadaşlarımız hak ediyor.
Vatandaşların emlakçılara güvenmediği söyleniyor. Böyle bir sorun var mı?
Ne yazık ki geçmişte emlakçılara olan güven oldukça azdı. Adana'da emlakçılık yapıp kaydı olmayan çantacı tabir ettiğimiz yaklaşık 300 civarında emlakçı var demiştik. Bunları kaçak emlakçı olarak tabir ediyoruz. Kayıt dışı çalışıyorlar. İnternet sitesi hazırlayıp müşterileri kandırmak yöntemiyle depozite alarak vatandaşı dolandırıyorlar. Bu günlerde bu gibi olaylar ile karşılaşıyoruz. Son olarak Adana'da böyle bir olay gerçekleşti. Biz de savcılığa başvurduk. Yakalandılar. Bürosu olmadan kaparo alarak dolandıran emlakçılar varmış. İhbar edip yakalattık. Bu gibi olaylarda emlakçılara olan güveni azaltıyor. Güvenilir emlakçının mutlaka ofisleri olmalı, kayıtları bulunmalıdır.